Miet- und WEG-Recht — Жилищное и арендное право

Большинство населения делится на тех, кто снимает жильё или его сдаёт. Многие из нас снимали квартиру или дом, сталкиваясь с вытекающими из арендного договора проблемами.

У квартиросъёмщиков зачастую возникают вопросы, как поступать, если квартира или дом имеют определённые недостатки, влияющие на жизненный комфорт или даже на здоровье (как например постоянная сырость) и каким образом можно заставить домовладельца устранить эти недостатки. Возможно ли самостоятельно снизить арендную плату и в каком объёме, заставив таким образом арендодателя действовать.

В каком объёме возможно оспорить годовые расчёты коммунальных и эксплуатационных услуг, как проверить такие расчёты. Как вести себя в том случае, если владелец квартиры пожелает вдруг рассторгнуть договор под предлогом вселения в квартиру своих родственников. Что необходимо предпринять перед подачей судебного иска против владельца и приведёт ли это к желаемому результату, или же лучше сразу начать поиск другой квартиры, сэкономив время и нервы.

Для установления определённых недостатков жилья квартиросъёмщикам часто приходится прибегать к помощи специальных экспертов (Sachverständigengutachten), которые в состоянии определить, насколько повреждено помещение и какое отрицательное влияние это производит на здоровье или комфорт проживающих. Такая экспертиза стоит довольно дорого и может оправдать себя только в том случае, когда ведение процесса оплачивает адвокатская страховка или государственная казна. В противном случае ведение такого процесса теряет смысл.

У арендодателей возникают противоположные проблемы: как правильно составить арендный договор, как действовать при неуплате аренды, каким путём решать споры, возникающие между владельцем квартиры и сообществом квартирных собственников, каким образом возможно выселить квартиросъёмщиков при неуплате арендной платы (Räumungsklage).

Необходимо знать, что иски по выселению длятся в суде довольно долго. До подачи иска владельцу квартиры необходимо подготовить предпосылки для судебного разбирательства. Но даже после того, когда процесс в суде закончен и владелец имеет на руках судебное решение на выселение, само выселение зачастую затягивается. Для проведения выселения необходимо дать поручение судебному исполнителю (Gerichtsvollzieher), который в свою очередь не будет очищать собственноручно квартиру от вещей, а наймёт фирму, которая этим займётся. Естественно, что предоплату за эти услуги должен будет внести владелец квартиры, который в последствии попытается вернуть эту сумму, взыскав её с выселенного квартиросъёмщика.

Таким образом при выселении владелец платит вначале за судебный процесс и за последующее выселение, находясь в неопределённости, сможет ли он впоследствии вернуть свои расходы. Зная о такой сложной системе выселения, некоторые «сведущие» квартиросъёмщики пользуются таким положением вещей, умышленно затягивая процесс и не платя за этот период арендную плату.