Immobilienrecht — Недвижимость

Предварительным консультированием в области права на недвижимое имущество (Immobilienrecht) при покупке недвижимости часто пренебрегают, не считая это необходимым, так как знают, что договор в Германии заключается у нотариуса и тот в свою очередь позаботится о всём необходимом.

Действительно нотариус перед подписанием сделки обязан прочитать договор, объяснить присутствующим его содержание и разъяснить возникшие при этом вопросы. Кроме того нотариус обязан проследить выполнение формальностей, предусмотренных законом. Но даже после такого разъяснения не многие понимают, что именно прописано в договоре  и скрывается за определёнными юридическими формулировками. Ситуация усложняется также в том случае, когда недвижимость покупается в кредит и в пользу банка заносятся определённые обременения (Grundschuld).

Какие обременения отягощают недвижимость и какое влияние они производят на пользование объекта, какая связь существует с финансированием и чем в последствии может грозить тот или иной сервитут (право пользования), занесённый в земельный реестр в пользу соседского участка и есть ли возможность погасить такое право пользования в реестре – все эти вопросы  являются довольно комплексными и требуют углублённой юридической проверки.

Нередко стороны при покупке договариваются провести заниженную цену в нотариальном договоре, в то время, как настоящая цена является значительно выше. Часть цены оплачивается наличными, для того чтобы съэкономить на оплате налогов. В этой связи необходимо знать, что в таких случаях существует опасность того, что вся сделка окажется недействительной, со всеми вытекающими отсюда материальными затратами и юридическими рисками.

До подписания договора о купле-продажи необходимо проверить земельный реестр (Grundbuch), запросив в земельном суде официальную выписку (Grundbuchauszug). При существующих отягощениях необходимо обдумать шаги для вынесения их из земельного реестра или если это невозможно, заключить договор купли-продажи соответственно снизив цену. При определённых отягощениях рекомендуется полностью отказаться от покупки.

С большой осторожностью необходимо относиться к приобретению дома, который подлежит закону по охране исторических памятников (Denkmalschutzgesetz). Сохранение и реставрация таких объектов связана не только с финансовыми, но и с административными трудностями.

При покупке дома необходимо по возможности настоять на том, чтобы продавец предоставил как можно более конкретную информацию о его состоянии, наличия в доме грибка, сырости или плесени, а также недостатков отопительной системы или водопровода или наличия разрешений на определённую застройку или последующие пристройки.

Недостатки, преднамеренно скрытые продавцом от покупателя могут привести к обязанности возмещения ущерба покупателю или даже к полному аннулированию уже заключённого договора, со всеми вытекающими отсюда материальными издержками и юридической ответственностью продавца.